Tras la flexibilización dispuesta por el gobierno de los requisitos para acogerse a la ley 18.795, la construcción de viviendas promovidas no para de crecer. Esto no ha ampliado las posibilidades de acceso a la vivienda. Por el contrario, según datos oficiales, este se restringe. Pero el régimen promocional permite a los inversores ganancias de hasta el 90 por ciento, mientras que los beneficios concedidos le costaron al Estado 77 millones de dólares solo en 2020.

Vivir de Arriba

El empresario argentino Federico Gagliardo está saltando en una pata. Durante 2020, uno de sus proyectos de construcción fue de los más favorecidos con exoneraciones del impuesto al valor agregado (IVA) por costos de construcción entre cientos de proyectos de vivienda presentados ese año. Eso por no hablar de la exoneración de tres impuestos más por un valor más que considerable y un contexto de viento a favor en cuanto a posibles compradores. Muchos de ellos, argentinos, como él, que huyen de la inestabilidad económica para refugiarse en el muy permisivo gobierno de Luis Lacalle Pou. El empresario lidera Vitrium Capital, un holding que canaliza capitales a escala internacional para invertir en proyectos inmobiliarios en varios países del mundo. Y ha encontrado en Uruguay una mina de oro: tiene varios edificios en marcha y un futuro auspicioso en el mercado. Gagliardo no es siquiera uno de los peces más gordos del negocio. Pero hoy por hoy puede ser considerado uno de los productos mejor logrados de una de las políticas de vivienda más importantes que el Estado uruguayo ha sido capaz de concebir recientemente. Se trata de la ley 18.975, de Acceso a la Vivienda de Interés Social, que por estos días está cumpliendo diez años.

En 2011, cuando el segundo gobierno del Frente Amplio le dio cuerda a una máquina que nunca pudo controlar, la idea parecía simple: con las viviendas de interés social (VIS) se pretendió despertar el apetito de los inversores del sector inmobiliario para construir en zonas no costeras –donde habitualmente solían situarse las edificaciones– a partir de un sugerente despliegue de renuncias fiscales. El paquete incluía la exoneración del impuesto a la renta de las actividades económicas, del impuesto al patrimonio (IP), del impuesto a las transmisiones patrimoniales y del IVA. Los beneficios alcanzaban a prácticamente todas las actividades involucradas en la cadena del sector: la construcción de viviendas nuevas (aunque también se preveían beneficios para la refacción, el reciclaje o la ampliación), la comercialización de los inmuebles y los servicios de garantías de arrendamiento. Nada mal.

Los mentores de la ley –estimulados, a la vez, por un pujante lobby de los desarrolladores privados– acaso confiaban en que semejante sacrificio fiscal podría redundar en una significativa baja de los precios de comercialización de las viviendas. Por eso colocaron entre los objetivos de la norma un inciso que, con el paso del tiempo, entró en el museo de la letra muerta: pretendían que los proyectos amparados en la
norma «faciliten el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajos, medios bajos y medios de la población» (artículo 3, inciso B). Nada mal. Pero improbable. En lo que confiaban, en realidad, quienes apostaron por este camino era en que las edificaciones exoneradas de impuestos comenzarían a llevarse a cabo, minando, sobre todo, los barrios céntricos de Montevideo (aunque también se registraron obras bajo esta modalidad en algunos departamentos del país) y movilizando notoriamente el mercado de la construcción y aledaños.

Con los años la idea de las VIS se fue desluciendo como la pintura de los muros. En 2015, Francisco Beltrame, ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente en el gobierno de José Mujica –durante el cual se implementó el plan–, asumió en una entrevista con Brecha que las viviendas construidas bajo la exoneración impositiva no estaban llegando a donde deberían y su comercialización –además de aumentar la rentabilidad de los desarrolladores privados– se concentraba en los sectores de mayores ingresos. Además, dejaba entrever que el gobierno de entonces prácticamente no había previsto un sistema de monitoreo eficaz para conocer el real destino de las viviendas construidas ni tampoco cerciorarse del origen de los fondos. Para entonces, ya se había dispuesto el primer cambio en la reglamentación de la ley: en 2014, a través de un decreto, se establecieron topes para los precios de comercialización del 25 por ciento de las unidades, dependiendo de la localización del proyecto. Se estableció que podrían construirse viviendas de un dormitorio como mínimo y cuatro como máximo. Además, se dispuso que las unidades de un dormitorio no podrían exceder el 50 por ciento del total de las planificadas para cada proyecto y se regularon mínimos y máximos de metros cuadrados a construir, según la cantidad de dormitorios.

Ante las restricciones, los desarrolladores pusieron el grito en el cielo y comenzaron una campaña para derribar las nuevas regulaciones. Lo lograron parcialmente en 2017, cuando el gobierno de Tabaré Vázquez comenzaba a sentir los primeros cimbronazos de la caída de la economía y necesitaba tomar medidas que contribuyeran a que el mercado laboral se mantuviera a flote. Entonces el régimen se flexibilizó y se volvió a fijar en 10 por ciento el porcentaje de viviendas topeadas, aunque, además, se establecieron topes a los arrendamientos. No fue suficiente para los promotores privados, que tendrían que esperar tres años más para tocar el cielo con las manos.

En abril de 2020, un mes después de su asunción, el nuevo gobierno barrió con las principales regulaciones del mercado de la vivienda promovida: entre otros cambios, eliminó todos los topes de precios establecidos anteriormente; permitió construir monoambientes (de 25 a 40 metros cuadrados), garajes y amenities; eliminó las restricciones sobre el número de unidades de un dormitorio; permitió la construcción de más de 100 viviendas sin necesidad de presentar permisos especiales; amplió las exoneraciones del IVA y el IP; eliminó los topes para los alquileres, y estableció beneficios tributarios exclusivos para quienes adquirieran viviendas para su posterior arrendamiento.

Los proyectos florecieron. Desde marzo de 2020 se presentaron 167 proyectos de construcción, una cifra récord que se concentró especialmente en 2021. Se proyecta la construcción de más de 5.500 viviendas. Pero con las exoneraciones ampliadas y la comercialización librada a las buenas del mercado inmobiliario, el viejo anhelo de facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos bajos y medio-bajos se fue tornando cada vez más improbable. Según el último «Informe de actividad y precios del sector inmobiliario», del Instituto Nacional de Estadística (INE), teniendo en cuenta la relación entre el costo promedio de una vivienda y los ingresos de un hogar promedio, en 2004 una familia tenía que invertir 62,1 meses para comprar una vivienda. Esa relación cayó hasta 2011, cuando el tiempo invertido era de 34,1 meses, aunque luego se invirtió la tendencia, hasta que en 2020 una familia debió emplear 57,3 meses para adquirir una vivienda propia. Conclusión: desde 2011 la compra se hizo cada vez más cuesta arriba.

Luego de diez años, el Estado continúa sin tener información precisa acerca del destino de las viviendas. La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) desconoce, por ejemplo, qué porcentaje de todas las viviendas que se construyeron bajo este régimen desde 2011 está actualmente ocupado. Luego de finalizada la obra, no hay fiscalizaciones al respecto. Tampoco se sabe qué porcentaje del total de las viviendas se encuentra actualmente en arrendamiento. La ANV explicó al semanario que los inversores iniciales tienen la obligación de informar al Estado sobre las ventas y los arrendamientos con beneficios tributarios. Pero en el mercado interviene lo que se conoce como segundos inversores: compradores que adquieren una o más unidades para luego colocarlas en el mercado de alquileres (ahora sin topes de precio). Los segundos inversores no tienen la obligación de informar acerca del destino de las viviendas.

Como se desconoce el porcentaje de viviendas promovidas en alquiler, tampoco se puede estimar con precisión cuál es la diferencia real entre los precios de las viviendas promovidas y los precios de las viviendas no promovidas. Por tanto, diez años después, el Estado permanece sin herramientas para fiscalizar el real cumplimento de la ley de 2011. Solo se tiene información precisa sobre lo que informan los llamados primeros inversores (que suelen ser los desarrolladores iniciales), pero ese es considerado un dato inexacto, producto de que, con seguridad, existe un buen porcentaje de viviendas promovidas en alquiler, colocadas por los segundos inversores.

Según los datos de la ANV basados en esta información «estimada» e «imprecisa», en el último año móvil cerrado a agosto, los precios de las viviendas promovidas en alquiler en Montevideo se ubicaron en 18.808 (un dormitorio), 22.310 (dos dormitorios) y 26.775 pesos (tres dormitorios). Al respecto, el último dato disponible de la evolución del mercado de alquileres del INE, para 2019, indica que el promedio en Montevideo era de 14.999 pesos. Para la ANV, en Cordón –un barrio que concentra construcciones de vivienda promovida– los precios promedio del último año del precio de mercado de alquileres bajo esta modalidad era de 19.142 (un dormitorio) y 22.749 pesos (dos dormitorios). Según los últimos datos del INE, el promedio del mercado de alquileres para el mismo barrio fue de 16.485 pesos. Según el último informe de la Escuela de Negocios de la Universidad de Montevideo sobre el mercado de alquileres en Montevideo entre enero de 2018 y junio de 2021, la tendencia de los alquileres menores a 25 mil pesos ha sido a la baja durante los últimos dos años.

La ANV también desconoce qué porcentaje de extranjeros está actualmente incursionando en el mercado de viviendas promovidas como primeros o segundos inversores. Ese dato, según indicaron al semanario, solo podría obtenerse cotejando la nacionalidad de los implicados en las declaraciones de compraventa en poder de la Dirección General Impositiva (DGI). Pero es un dato que no se monitorea ni se sistematiza. En consecuencia, la agencia no conoce el porcentaje de extranjeros que estarían comprando viviendas promovidas para utilizarlas como fuente de renta. Incluso, hay un porcentaje –no revelado por la agencia, por considerarlo un dato impreciso– de ventas de vivienda a empresas (identificadas con un RUT), que posteriormente las arriendan. Actualmente el mercado de viviendas promovidas registra experiencias insólitas: el principal grupo empresarial del mercado, Altius Group, que se beneficia desde hace una década con las exoneraciones impositivas, favorece directamente la compra de viviendas promovidas para la renta. Cuenta con un plan llamado Renta Asegurada, a través del cual, luego de vender la vivienda, continúa pagándole al comprador (a razón de 2 mil dólares mensuales) hasta que la vivienda logre ponerse en alquiler.

En cuanto a los montos totales de exoneración fiscal que el Estado utiliza para promover la construcción de viviendas, tampoco hay información certera en el ámbito de la política de vivienda. La ANV solo conoce el dato de la exoneración del IVA por concepto de costos directos de obra –es decir, la bonificación tributaria de la que el desarrollador se beneficia cuando construye las viviendas–. En 2020 esa exoneración ascendió a 32.638.000 dólares. Entre enero y agosto de 2021, a 50.200.000 dólares. El valor del resto de los impuestos únicamente se puede encontrar en los reportes de gastos tributarios de la DGI. El último dato disponible al respecto indica que la exoneración total en 2020 ascendió a 76.718.000 dólares. En 2017, último año en el que la cantidad de proyectos fue significativa (luego de la flexibilización), el sacrificio fiscal fue de más de 50 millones de dólares.

Dado que no hay datos certeros, no es posible aseverar que el mecanismo haya funcionado para hacer más accesible la vivienda para los sectores de menores ingresos. El único dato confiable para evaluar cuántas familias de ingresos medios o bajos accedieron a viviendas promovidas surge del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH). Se trata de un instrumento creado por la ley 18.795 que tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda a las familias que no cuentan con los ahorros suficientes para acceder a un crédito hipotecario para la compra (aunque sí cuentan con la capacidad de pago de una cuota mensual). Desde 2011 se construyeron aproximadamente 24 mil viviendas a través de exoneraciones fiscales. Desde entonces el FGCH solo garantizó 1.077 créditos para la compra de inmuebles a las familias con menos recursos. Solamente 300 de esos créditos fueron para la compra de viviendas promovidas; el resto fue para la compra de viviendas usadas.

Jugar y cobrar

«Tu único problema va a ser buscar el dinero de los alquileres cuando vayas a Uruguay», aseguraba Ricardo Mataloni, director comercial de la empresa argentina Vitrium Capital, en un webinar realizado en mayo de este año para presentar, a potenciales inversores extranjeros y nacionales, rebajas y oportunidades en la compra de apartamentos construidos mediante la modalidad de vivienda promovida. El único escollo sería cruzar el río y, al decir del director comercial, hasta eso se podría subsanar si el comprador poseyera una cuenta bancaria abierta para recibir depósitos.

La empresa estaba ofreciendo unidades en el edificio Libertador 01, un proyecto inmobiliario que en agosto del año pasado recibió la aprobación para construir 80 viviendas promovidas. Para los inversores argentinos, explicaba Mataloni, los trámites y el pago de la compra no implicarían mayores contratiempos: se podrían hacer desde su propio país y la empresa buscaría el inquilino, confirmaría que tuviera un seguro de caución, por si en algún momento no pudiera hacer frente al pago, y luego se encargaría de la administración. Mataloni sostenía que el 40 por ciento de las unidades ya estaban vendidas, que las ofertas posibilitaban descontar entre 5 mil y 20 mil dólares del precio de venta, dependiendo del apartamento, y que la zona donde se ubica el edificio, a unas cuadras del Palacio Legislativo, es muy solicitada para alquilar, por la cercanía de los centros de estudio, lo que confiere un gran atractivo para el «público inversor», dado que los apartamentos «tienen mayor salida para una reventa cuando el edificio esté terminado [en 2023], durante la obra [momento en el que también se puede revender] o para un futuro alquiler».

El edificio de Vitrium Capital forma parte de los 167 proyectos promovidos desde el año pasado. Estos involucran la construcción de 4.200 viviendas, son desarrollados por varias firmas nacionales y extranjeras del rubro, y son clasificados por su tamaño, dependiendo de la cantidad de viviendas que pretendan construir y el número de garajes, locales comerciales y salones de esparcimiento incluidos en ellos. Entre los de mayor envergadura promovidos desde 2020, además del de Vitrium Capital, se encuentra el que lleva adelante la firma Campliglia Pilay, para la construcción de 344 viviendas promovidas en Malvín. Desde 2009, en alianza con empresarios financieros argentinos, esta constructora gestiona un fideicomiso financiero para la construcción de edificios residenciales –varios amparados por el régimen de viviendas promovidas–, lo que permite, según explicó a Infonegocios el gerente general, Javier Vigo, que los inversores tengan una opción de ahorro. Allí, según Vigo, los interesados son de perfiles variados: el 50 por ciento lo ve como una oportunidad de inversión; el 24 por ciento, como una forma de legar un capital a sus hijos; el 16 por ciento, como una manera de proporcionarse una «jubilación», y solo el 10 por ciento restante, como una vivienda.

Con dos grandes proyectos en el último año para la construcción de 360 viviendas, casi 200 garajes y tres locales comerciales está la firma Altius Group, de capitales uruguayos y extranjeros. Desde hace años, Altius Group está asociada a la administradora de fondos Península Investment Group, encargada de gestionar fondos de pensión, de aseguradoras y de fomento para el desarrollo, y realiza el apalancamiento de proyectos inmobiliarios en toda la región. Si bien no fue posible acceder a los datos exactos de la rentabilidad que tienen las iniciativas promovidas para quienes las llevan adelante, los agentes inmobiliarios consultados respondieron que ronda el 30 por ciento bruto (antes de descontar impuestos y costos financieros) de los proyectos, valuados en millones de dólares. La rentabilidad dependería de la velocidad de venta de las unidades, aunque la estimación de los agentes ubica la ganancia promedio en 1.000 dólares por metro cuadrado vendido.

A su vez, entre los grupos que en mayo de este año obtuvieron la declaración promocional se encuentra la desarrolladora inmobiliaria Kopel Sánchez. Su proyecto incluye 195 viviendas, 78 garajes y tres locales comerciales, y se sitúa en el barrio Palermo. Los directores de Kopel Sánchez explicaron al medio argentino La Nación que su público estaba dividido en dos tipos de inversores: familias argentinas de clases media y alta que buscan obtener la residencia fiscal uruguaya e invierten hasta 400 mil dólares en uno o varios inmuebles y extranjeros (en gran parte, también argentinos) que, con el objetivo de «deslocalizar sus ahorros», invierten en el país con un promedio de 100 mil dólares. Si bien en los últimos meses los medios del país vecino han señalado a Uruguay como un país de oportunidades para los inversores, enfatizando las exenciones impositivas aprobadas en abril del año pasado, la presencia de estos argentinos que se acogen al régimen de vivienda promovida data desde la aprobación de la ley, en 2011. El informe de agosto de la consultora inmobiliaria Moebius, basado en los datos aportados por desarrolladores e inversores, estableció que, durante los diez años en que ha estado vigente la ley, el 15 por ciento de las viviendas promovidas en Montevideo fue adquirido por inversores argentinos, lo que determina que estos posean uno o más apartamentos en casi todos los edificios en construcción. La cifra, según varios agentes inmobiliarios consultados por Brecha, representaría la base de una participación aún mayor y aumentaría una vez que el flujo entre los países se normalizara, aunque no se cuenta con los datos precisos de la participación extranjera en la compra de viviendas mediante el régimen.

El nuevo impulso de inversores argentinos estaría determinado conjuntamente por el aumento de exoneraciones tributarias en Uruguay y la baja rentabilidad obtenida por los proyectos desarrollados en Argentina. Allí, según explicó al semanario Gonzalo Martínez, CEO de Moebius, la evolución de la inflación por encima de los reajustes en los precios de los alquileres y los gastos comunes, más los costos de la contribución inmobiliaria y los impuestos, hace que la renta anual obtenida por los propietarios sea casi nula, menor a lo que en Uruguay obtienen solo por la exoneración de impuestos –10,5 por ciento mensual en vivienda promovida– que beneficia al que invierte para alquilar. Si a ello se le suma el monto que efectivamente reciben por el pago del alquiler, la renta asciende al 6 o 7 por ciento anual, unos 6.600 dólares por apartamento. Al estimar la inversión como una apuesta en un tiempo determinado, es posible establecer cuál será la ganancia de tal jugada. Así, considerando que gran parte de las compras son hechas en «el pozo» –momento en el que la construcción está por comenzar, cuando los precios, en promedio, son 30 por ciento más bajos que los de las unidades a estrenar– y tomando en cuenta que las exoneraciones tributarias perduran por diez años, Martínez estimó que la ganancia al vender luego de ese período casi duplica la inversión inicial –sería un 90 por ciento de esta.

El informe de Moebius determinó que de cada diez apartamentos construidos mediante el régimen de vivienda promovida, siete fueron comprados en primera instancia por inversores con el objetivo de venderlos o alquilarlos. La cifra se situaría en un menor porcentaje según Wilder Ananikian, director de la consultora Bricks & Data, quien sostuvo que las unidades compradas para alquilar son el 35 por ciento y las que tienen por destino la reventa no superan el 10 por ciento. Sin embargo, ambos consultados coincidieron en que el extraordinario incremento en la producción de viviendas promovidas, tanto para la venta como para el alquiler, no habría afectado a la baja los precios a los que se accede a la vivienda. A diez años de aprobada la ley, a aquel objetivo del interés social parece quedarle poco de social.

Fuente: Venancio Acosta, Luciano Costabel

Fecha de Publicación: 30 de setiembre, 2021