El país oriental ofrece alternativas atractivas para inversores argentinos: beneficios impositivos, buena rentabilidad y seguridad macroeconómica. Stay Real conversó en exclusiva con Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate para saber más sobre el mercado uruguayo y las opciones que brinda para desarrollos inmobiliarios.

Uruguay es cada vez más un destino atractivo para los inversores argentinos: buenas ofertas, rentabilidad interesante y, en especial, seguridad y estabilidad macroeconómica. Con tasas de inflación anuales de solo un dígito y beneficios impositivos para las inversiones inmobiliarias, las oportunidades se multiplican. Stay Real entrevistó a Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate para analizar el mercado charrúa. «En los últimos 20 años, los argentinos han comprado en Montevideo, en casi todos los edificios que se construyeron, unidades para renta», afirma Martínez Vargas quien, a pesar de su larga trayectoria en el sector, apuesta a la innovación tecnológica para impulsar el negocio inmobiliario y adaptarlo al siglo XXI.

Stay Real: ¿Cómo fueron tus inicios y cómo es el mercado uruguayo?

Gonzalo Martínez Vargas: Tengo 30 años de mercado inmobiliario y en los últimos tres años y medio decidimos crear una consultora inmobiliaria donde le pusimos valor agregado. Antes éramos una inmobiliaria que ofrecíamos propiedades, pero caíamos en el mismo balde que todas, entonces empezamos a meter un poco de pensamiento y una de las primeras cosas que hicimos fue cambiar la forma de ofrecer las propiedades, no solamente precio sino insistir en el valor del metro cuadrado. Acá una propiedad en un barrio, como Pocitos, que es como Belgrano o Palermo, vale 3 mil dólares el metro cuadrado. Empezamos a ofrecer propiedades que estuvieran por debajo de ese valor, porque eran propiedades más atractivas para comprar. Esa fue una primera forma que hicimos a la hora de diferenciarnos de otras inmobiliarias. Empezamos a apuntar la oferta a inversores y particularmente argentinos y a ellos les interesaba saber el valor por metro cuadrado porque lo conocen. Luego, creamos el Índice Moebius de Rentabilidad que es un estudio que hacemos nosotros comparativo de la propiedad que se va a arrendar, con el foco en el inversor, entonces le estábamos dando la renta que le iba a generar una propiedad que comprara tanto en pozo como pronta para ocupar o con “RentaYa”, que es otro concepto nuevo, propiedad ya alquilada que al inversor argentino le interesa muchísimo. Este índice Moebius lo manejamos por colores como un semáforo, donde a mayor rentabilidad, va a tener color más fácil de pasar en un semáforo. Agregamos un cuarto color, el celeste, por Uruguay, donde la propiedad que tenga mayor rentabilidad es la que está en el celeste, es decir, una rentabilidad arriba del 6%, pero que, a su vez, nos permitiría dentro de uno o dos años, si el propietario decide venderla, tener una ganancia aproximada de un 10% o 15% sobre el valor de compra. La rentabilidad estaría indicada, entonces, en la renta más la ganancia que podría tener. Como complemento, creamos una aplicación que se llama “Inversor Uy” donde seleccionamos algunas propiedades, pero no es un portal inmobiliario, sino que es exclusivo de Moebius y en el mapa de Montevideo tenemos 15 o 20 propiedades. Simplemente lo que hicimos fue seleccionarle la propiedad al inversor para que solo tenga que consultarnos qué tal es la inversión, si sirve o no. Le estamos dando todo resuelto y por eso la ventaja de la aplicación, que es única y no hay otra en el mundo, es la geolocalización de la propiedad, tiene el valor de venta, el valor por metro cuadrado, la diferencia con el valor mercado de la zona más el índice Moebius de rentabilidad, el valor de la renta, los amenities, fichas. Esto nos está permitiendo diferenciarnos de los demás. Nuestro próximo paso, es un programa denominado “Plus”, donde estamos creando una red de colegas que representen a Moebius, uno por ciudad e incorporarlos con su oferta inmobiliaria a través de nuestra app. Si tenemos un propietario en una provincia que tiene una propiedad en Montevideo y no sabe con quién atenderla, a través de ese colega de esa provincia, nos “sinergiamos” y cada cual trabaja con su cliente, nos permite tener mayor atención y ese es el objetivo fundamental de plus.

SR: En Uruguay hay mayor estabilidad monetaria, no tienen la inflación mensual de Argentina. Eso permite saber la renta real en dólares. ¿Cómo se retroalimentan ustedes, qué renta toman como válida para decir de acá en adelante esto es un buen negocio, es una buena sustentación?

GMV: En cuanto a alquileres, una renta válida, en especial para la gente y el inversor, es un 4%, ya eso es bueno. Pensemos que el banco de la república Oriental del Uruguay, por un millón de dólares paga el 0,75%, la plata en un banco no sirve. Si tenemos 4%, con vivienda promovida o de interés social, lo compro más barato, pero estoy comprando a unas cuadras de 18 de Julio, que es como la Av. 9 de Julio de Buenos Aires, estoy comprando en una zona de primera calidad, con todos los servicios a un muy buen precio. Un buen precio es que puedo encontrar departamentos de un dormitorio, 2 ambientes, por unos U$S95.000 o U$S100.000. Le agrego un garage que vale U$S17.000 o U$S20.000. Con esta plata estás comprando acá un departamento nuevo, con exoneraciones impositivas por 10 años, con amenities que es lo que la gente busca, con expensas relativamente bajas de 100 dólares y eso me permitiría rentarlo en un valor de 550 dólares, ese mismo número lo traslado a una vivienda en Buenos Aires y le saco un poco menos de la mitad.

SR: ¿Cuáles son los impuestos de entrada y de salida que se tienen?

GMV: Hay dos gastos que son anexos a la propiedad: el impuesto a las transmisiones patrimoniales, que es un 2% del valor catastral, pero en vivienda promovida está exonerado por 10 años para el primer comprador. El que compra en pozo, entonces, no lo paga ni a la entrada ni a la salida. Luego hay un 3% o 4% de gastos de conexiones que es típico. Estos como gastos de la propiedad misma. Aparte de eso, hay un 3% de gastos de inmobiliaria y otro 3% de gastos de escritura. En definitiva, es un 10% más, pero a la hora de salir, si la misma inmobiliaria lo vende, no se cobra comisión, no hay comisión de notario tampoco y no tengo que pagar diferencia del 2%, más allá que tenga un aumento del valor por un par de años que hayan pasado de un 10% o 15%, más la renta que obtuve por el alquiler que es de promedio 5% o 6%.

SR: Contanos un poco sobre la tecnología y cómo se armaron los desarrollos. ¿Qué vieron ustedes para incorporarlo al mercado?

GMV: Lo que empezamos a ver es que queremos un enfoque directo al inversor, nuestro cliente es prácticamente el inversor, si bien trabajamos con amigos que tienen alguna propiedad en alquiler o venta o que quieren comprar, apuntamos al inversor. En particular al inversor argentino, que conoce Montevideo. Pero comprendimos que no es lo mismo 18 de Julio al sur o al norte, porque son zonas diferentes. Pensamos entonces cuál era la mejor manera de indicarle a esa persona que estaba comprando una propiedad que valiera la pena. No solamente brindándole toda la información, valor del metro cuadrado y de renta, sino la ubicación exacta, acompañado del índice Moebius de rentabilidad. La mejor manera era una geolocalización para que supiera dónde iba a estar comprando, porque el portal no me dice si la zona es un buen barrio. Un mismo barrio tiene diferentes subzonas, buenas y malas, entonces la geolocalización fue lo que descubrimos a través de la aplicación que nos permitió llegar a un lugar único donde el cliente se siente conforme con la información porque tiene más información que la que puede darle cualquier portal. Últimamente, agregamos algo de más tecnología que son fotos 360, videos y hoy por hoy estamos tratando de mostrar propiedades en tiempo real. Si es un comprador del exterior, la ve en el momento y nos dice que vayamos para un dormitorio o para la cocina o que abramos la puerta de placares y así conocemos bien qué es lo que quiere el inversor. Utilizamos todas las tecnologías, algunas propias, y el objetivo se cumple: la persona conoce la propiedad a pesar de no visitarla.

SR: ¿Los instrumentos que tenemos hoy de blockchain, en la parte de documentación, se pueden implementar en Uruguay o hay que ir y estar presentes con el notario y terminar la operación presencialmente?

GMV: Se puede hacer sin venir, hay que encontrar el notario que puede tener un poco de onda para poder facilitar las cosas. El tema es la plata blanqueada, acá en cualquier operación la plata tiene que estar blanqueada porque hay que firmar un documento y eso se firma en tiempo real. Lo que se puede generar es una “pre-reserva” que después se conforma con el propietario o la constructora y la persona en algún momento tiene que mandar el capital al Uruguay. Se puede hacer, pero no es común que se haga. Evidentemente, la situación actual nos está llevando a que muchas veces se estén resolviendo las cosas a distancia y la documentación es algo que se terminará imponiendo, aunque hoy no es lo más común. Yo creo que al argentino y al uruguayo nos gusta tocar la propiedad, entrar, ver la puerta, pasar y ver cómo son el tamaño de los dormitorios.

Nota publicada en stayreal.tv